Restaurant pachten oder mieten

Wer nicht über geeignetes Eigentum für ein Restaurant, einen Lieferdienst, eine Bar oder Ähnliches verfügt, der muss in der Regel einen Mietvertrag oder einen Pachtvertrag abschließen, wenn er einen gastronomischen Betrieb eröffnen will.

Vielen Gründern ist allerdings nicht klar, worin sich „pachten“ und „mieten“ unterscheiden und welche wichtigen Fakten dahingehend zu beachten sind.

In diesem Blogbeitrag klären wir alle wichtigen Fragen zum Thema Restaurant pachten oder mieten.

Unterschied zwischen Pachtvertrag und Mietvertrag

Wenn du ein Restaurant eröffnen möchtest, brauchst du zunächst eine geeignete Räumlichkeit. Da nur die wenigsten Gründer das Glück haben, eine passende Immobilie zu besitzen, werden die erforderlichen Räume meist angemietet oder gepachtet.

Restaurant mieten

Ein Restaurant zu mieten bedeutet in der Regel dasselbe, wie das Anmieten einer Wohnung oder anderer Geschäftsräume: Der Eigentümer überlässt in einem Vertrag dem Mieter die Räume gegen eine monatliche Gebühr. Hier wird die Immobilie oder Räumlichkeit ohne Inventar vermietet. Die Einrichtung, Küchenausstattung etc. müssen vom Mieter selbst mitgebracht werden.

Restaurant pachten

Während bei einem Mietvertrag nur die gemieteten Räumlichkeiten Vertragsgegenstand sind, können beim Pachten auch Küchengeräte, Theken, Einrichtungsgegenstände, Möbel oder Werbeflächen im Außenbereich inbegriffen sein. Durch diese erweiterte Nutzung (und Verschleiß) entstehen natürlich besondere Rechte und Pflichten, die im Pachtvertrag gesondert festgehalten werden.

Ein Pachtvertrag umfasst also nicht nur die Räumlichkeit an sich, sondern beinhaltet auch andere Nutzungsrechte, die das Geschäft ermöglichen, erleichtern oder verbessern. Das Prinzip gleicht dem in der Landwirtschaft, wo nicht einfach Felder gepachtet werden, sondern auch das Recht auf den erwirtschafteten Ertrag aus den Landwirtschaftsflächen enthalten ist.

Nur dann, wenn du als Gastronom z.B. enthaltenes Inventar für dein Unternehmen und dessen Gewinn nutzt, liegt auch ein Pachtvertrag vor. In einem solchen Pachtvertrag werden unter Anderem die Nutzungsrechte der Einrichtung (Kühlschränke, Lüftung, Theke, Außenwerbeflächen,…) geregelt, die Bestandteil dieses Vertrages sind.

Da das Inventar durch die Nutzung durch den Pächter an Wert verliert, erhält der Als Gegenleistung für die Nutzung seiner Möbel erhält der Verpächter eine fest vereinbarte Pacht vom Pächter, der auch auf dem Umsatz basieren kann. Hier spricht man von einer Umsatzpacht.

Die Höhe der Pacht in der Gastronomie

Bei Pachtverträgen gibt es üblicherweise zwei Arten von Zahlungsmodellen, auf die sich Verpächter und Pächter vorab vertraglich festlegen:

Wichtige Faktoren beim Pachtvertrag

Ziehe einen Fachmann zu Rate

Wie bei allen Vertragsabschlüssen, vor allem solchen, die eine lange Laufzeit haben, solltest du die Bedingungen genau prüfen. Dabei empfiehlt es sich in jedem Fall einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen, der eine Prüfung des Vertrages vornehmen kann. So vermeidest du unnötigen Ärger und kannst mithilfe des Fachmannes unter Umständen bessere Konditionen beim Pachtvertrag aushandeln, die die Investition in einen Berater rechtfertigen.

Bestehe auf einen schriftlichen Pachtvertrag

Auch wenn es möglich ist und in manchen Kreisen zum guten Ton gehört: Lasse dich unter keinen Umständen auf einen mündlich abgeschlossenen Vertrag ein. Das Wort Vertrag kommt nicht umsonst von „vertragen“ und ein mündlicher Vertrag geht in der Regel nur solange gut, wie beide Parteien sich einig sind. Liegt der Vertrag schriftlich vor, ist die Sachlage inklusive Rechten und Pflichten klar definiert und es gibt keine bösen Überraschungen. Das gilt auch für Nebenabreden oder spätere Änderungen des Vertrages.

Sichere dich mit einer Rücktrittsklausel ab

Wer ein Restaurant oder einen anderen Gastronomiebetrieb eröffnen will, braucht eine Konzession. Falls du diese, aus welchen Gründen auch immer, nicht erhältst, ist es wichtig, dass du im Pachtvertrag auf eine Rücktrittsklausel bestehst, die dich in diesem Fall vom Vertrag entbindet. Andernfalls musst du Pacht für ein Objekt bezahlen, das du nicht wie vorgesehen nutzen kannst und somit auch keinen Gewinn erwirtschaftet. Prüfe deshalb im Vorhinein schon, ob das Gebäude grundsätzlich konzessionsfähig ist. Hier geht es in der Regel um Sanitäranlagen, Lüftung, Fluchtwege usw.

Versichere dich über den Geschäftszweck im Pachtvertrag

In einem Pachtvertrag ist immer der Geschäftszweck vermerkt, also eine Information darüber, welcher Art von Geschäft dein Betrieb zugeordnet wird. Achte bei der Erstellung des Pachtvertrages deshalb drauf, dass der Geschäftszweck nicht zu eng gesetzt ist. So bleibt dir mehr Spielraum auf unvorhergesehene Ereignisse zu reagieren. Ist in deinem Vertrag von einem Café als Geschäftszweck die Rede, kann es problematisch werden bei entsprechender Nachfrage eine Abendgastronomie oder Bar daraus zu machen. Gleiches gilt für Mindestöffnungszeiten oder andere Klauseln, die auf eine Gewinnmaximierung bei Umsatzbeteiligung durch den Verpächter abzielt. Vorsicht ist auch geboten, wenn Mindestöffnungszeiten im Vertrag festgehalten sind.

Achte auf Klauseln im Pachtvertrag

Auch wenn es lästig ist; beschäftige dich genau mit dem Pachtvertrag, den du unterschreiben möchtest und lies alle zusätzlichen Klauseln sorgfältig durch. Auch hier ist es ratsam einen Fachmann hinzuzuziehen oder wenigstens eine weitere Meinung von Familie oder Freunden einzuholen. Vier Augen sehen bekanntlich mehr als zwei. Gehört zum Restaurant beispielsweise eine angeschlossene Privatwohnung, so läuft mit dem Ende des Pachtvertrages auch der Mietvertrag aus. Auch was die Mithaftung von Ehepartnern und Familienangehörigen betrifft, sollte der Pachtvertrag geprüft und das Risiko abgewogen werden. Im Falle von Schulden können die Angehörigen mit ihrem Vermögen haften.

Die perfekte Location zur Pacht finden

Auch bei der Suche nach einer geeigneten Location zur Pacht führen viele Wege nach Rom. Am aussichtsreichsten ist es, konsequent alle Angebote in der gewünschten Region zu durchforsten, ob etwas geeignetes verfügbar ist. Die besten Anlaufstellen für Angebote oder Anzeigen von Pachtobjekten sind Maklerbüros und Websites wie Immobilienscout usw. Es gibt auch branchenspezifische Websites, auf denen Inserate geschaltet werden. Auch persönliche Kontakte können bei der Suche nach einem geeigneten Objekt zur Pacht wertvoll sein. Ein gutes Branchennetzwerk kann potentiellen Pächtern dabei helfen, überzogene Gebühren oder Pachten zu vermeiden.

Stelle vorab sicher, dass dein Konzept zur Location und zur Lage passt. Nicht jedes Angebot ist für jede Immobilie und Lage erfolgsversprechend. In der Fußgängerzone gibt es andere Kunden als in einem Bezirk mit Bürogebäuden. Gehobene Gastronomie fordert andere Rahmenbedingungen als ein Schnellimbiss. Bei der Höhe der Pacht solltest du außerdem ein Auge darauf haben, welche Investitionen vor der Eröffnung zusätzlich auf dich zukommen. Berechne anhand deines Businessplans gründlich, ob dein Restaurant in der Lage genug Gewinn für die Pacht und die weiteren laufenden Kosten erwirtschaften kann. So kannst du bereits im Vorfeld abschätzen, ob sich eine Investition in die Immobilie lohnt.

Möglichkeiten die Pachtkosten zu senken

Wenn du Respekt vor einer hohen Pacht hast, kann es sich lohnen, Partner mit ins Boot zu holen. Einige Brauereien bieten beispielsweise bei einem Abschluss eines exklusiven Ausschankvertrages Beteiligungen oder komplette Übernahmen der Pacht an. Bei einem zusätzlichen Vertrag, gehst du allerdings auch wieder zusätzliche Verpflichtungen ein. Auch die Beteiligung an Ausstattung, wie Sonnenschirmen, Schürzen oder Tabletts durch Brauereien ist in der Gastronomie üblich. Um Alkohol auszuschenken und von einer möglichen Beteiligung an den Pachtkosten zu profitieren, benötigst du allerdings eine Konzession, bzw. Schankerlaubnis. Diese ist in Deutschland notwendig, wenn du alkoholische Getränke anbieten möchtest. Wo du eine Konzession beantragen kannst, erfährst du in unserer Checkliste zur Restaurant Gründung.